Propriétaire bailleur : passoires thermiques, interdictions de louer et travaux à prévoir

Article mis à jour le 13 octobre 2026.

Vous louez un appartement ou une maison ? Depuis la loi Climat et Résilience, la performance énergétique est devenue un critère de décence du logement. Concrètement, les logements les plus énergivores sortent progressivement du marché locatif. Les logements classés G ne peuvent déjà plus faire l'objet d'un nouveau bail, et les F suivront en 2028. Voici le calendrier, ce que change le nouveau mode de calcul du DPE en 2026 et les travaux à anticiper pour continuer à louer sereinement.

Le calendrier des interdictions de louer

En France métropolitaine, un logement trop énergivore est considéré comme non décent selon le calendrier suivant :

• Depuis le 1er janvier 2025 : logements classés G.
• À partir du 1er janvier 2028 : logements classés F.
• À partir du 1er janvier 2034 : logements classés E.

L'interdiction s'applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites conclus après chaque échéance. Un bail en cours n'est pas rompu automatiquement : il continue jusqu'à son renouvellement ou sa reconduction. Mais à cette date, le logement devra respecter le niveau requis.

Le gel des loyers des passoires

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F et G sont gelés : impossible de les augmenter lors de la révision annuelle, du renouvellement du bail ou de la signature d'un nouveau bail. Tant que le logement reste en F ou G, votre loyer est donc bloqué, même si les prix du marché progressent.

Que risquez-vous si le logement n'est pas conforme ?

Un locataire dont le logement ne respecte pas le critère de décence peut demander au bailleur, par lettre recommandée, la réalisation des travaux. Sans réponse sous deux mois, il peut saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge. Celui-ci peut ordonner des travaux, réduire le loyer ou suspendre son paiement jusqu'à leur réalisation. Sans compter le risque de vacance locative si vous ne pouvez plus relouer.

Le DPE en 2026 : ce qui a changé

• Nouveau coefficient pour l'électricité : depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 dans le calcul du DPE. Les logements chauffés à l'électricité peuvent gagner une classe sans travaux. Un logement F chauffé à l'électricité peut ainsi devenir E et échapper à l'échéance de 2028 (mais pas à celle de 2034).
• Attestation gratuite : si votre DPE a été réalisé avant 2026, vous pouvez télécharger gratuitement sur le site de l'ADEME une attestation tenant compte de ce nouveau coefficient, sans refaire de diagnostic.
• Validité : un DPE est valable 10 ans, mais les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables depuis fin 2024.

Pour bien comprendre votre étiquette, lisez notre article DPE 2026 : comprendre l'étiquette et vos obligations.

Quels travaux prévoir pour sortir de F ou G ?

Chaque logement est différent, d'où l'intérêt d'un audit énergétique ou d'un DPE projeté pour simuler le gain de chaque scénario. Les travaux qui font le plus souvent gagner des classes :

• Isolation de la toiture ou des combles : peu coûteuse et efficace, souvent la première étape en maison.
• Remplacement du chauffage : passer de vieux convecteurs ou d'une chaudière fioul à une pompe à chaleur améliore fortement l'étiquette.
• Production d'eau chaude : un chauffe-eau thermodynamique réduit la consommation prise en compte par le DPE.
• Ventilation : une VMC adaptée est souvent indispensable, notamment après le remplacement des fenêtres.
• Isolation des murs et des planchers, menuiseries : plus lourdes, mais parfois nécessaires pour gagner deux classes ou plus.

Deux stratégies possibles

• Viser le minimum (sortir de G ou F) : budget plus faible, mais vous devrez recommencer avant 2034 pour la classe E.
• Viser D ou mieux en une fois : investissement plus lourd, mais logement tranquille pour longtemps, loyer débloqué et bien valorisé. C'est aussi le parcours le mieux aidé.

Les aides pour les propriétaires bailleurs

• MaPrimeRénov' rénovation d'ampleur : ouverte aux bailleurs pour un logement classé E, F ou G, avec un gain d'au moins deux classes. Le taux dépend de vos revenus (80 %, 60 %, 45 % ou 10 % du montant HT, dans la limite de 30 000 € ou 40 000 € HT de travaux). En contrepartie, vous vous engagez à louer le logement en résidence principale pendant au moins 6 ans.
• MaPrimeRénov' par geste : encore possible pour une pompe à chaleur air/eau ou géothermique.
• Primes CEE : accessibles à tous les propriétaires, à demander avant de signer le devis.
• Éco-PTZ : ouvert aux bailleurs, jusqu'à 50 000 € pour une rénovation globale.
• TVA à 5,5 % sur les travaux de rénovation énergétique.
• Fiscalité : selon votre régime d'imposition, les travaux peuvent réduire vos revenus fonciers imposables. Faites le point avec votre conseiller fiscal.

Détails dans notre article Rénovation d'ampleur MaPrimeRénov' 2026.

En copropriété

Dans un appartement, une partie des travaux les plus efficaces (isolation des façades, toiture, chauffage collectif) dépend des décisions de l'assemblée générale. Inscrivez ces sujets à l'ordre du jour, appuyez-vous sur le plan pluriannuel de travaux et le DPE collectif, et traitez en parallèle ce qui relève de votre lot : fenêtres, ventilation, chauffage individuel, eau chaude. En cas de blocage, l'ADIL de votre département peut vous renseigner sur vos droits et obligations.

Le bon moment pour agir

• Logement G : il ne peut plus être reloué en l'état. Les travaux sont urgents.
• Logement F : il reste un peu plus d'un an avant l'échéance de 2028. Les délais d'étude, de devis, d'aides et de chantier prennent souvent plusieurs mois : c'est le moment de lancer le projet.
• Logement E : l'échéance de 2034 paraît lointaine, mais programmer les travaux au fil des départs de locataires évite les mauvaises surprises.
• Profitez d'une période de vacance entre deux locataires pour les travaux les plus lourds.

En résumé

• G : interdit à la location depuis 2025. F : en 2028. E : en 2034.
• Loyers F et G : gelés depuis août 2022.
• DPE 2026 : le coefficient électrique à 1,9 peut faire gagner une classe aux logements chauffés à l'électricité, attestation gratuite sur le site de l'ADEME.
• Aides : MaPrimeRénov' (avec engagement de location de 6 ans en rénovation d'ampleur), CEE, éco-PTZ, TVA réduite.

Pour un conseil neutre, vous pouvez aussi contacter le service public France Rénov'.

Notre conseil

Anticiper coûte toujours moins cher que subir une interdiction de louer. MaBelleRénov, réseau d'artisans RGE en Gironde et en Dordogne, réalise une étude gratuite de votre logement locatif, vous propose le scénario de travaux le plus efficace pour gagner des classes et s'occupe des dossiers d'aides. Un interlocuteur unique, du diagnostic à la fin du chantier : contactez-nous ou consultez notre page Aides et financement.